Viața într-un condominiu înseamnă o comunitate, iar buna funcționare a acestei comunități depinde de respectarea drepturilor și obligațiilor stabilite prin lege. Relația dintre proprietari și asociația de proprietari este reglementată în principal de Legea 196/2018, completată de clarificări administrative și interpretări judiciare apărute în ultimii ani.
Mai jos găsești pe scurt regulile esențiale, actualizate cu deciziile și practica recentă.
1. Accesul în apartament pentru verificări și reparații
Conform Legii 196/2018, proprietarul trebuie să permită accesul în apartament al unui reprezentant al asociației atunci când sunt necesare:
- verificări tehnice obligatorii,
- reparații,
- intervenții la părțile comune accesibile doar prin apartament.
Termenul legal este de 5 zile de preaviz, comunicat în scris sau prin mijloace acceptate de asociație.
➡️ În caz de avarie sau urgență, accesul se poate face imediat, pentru a preveni pagube mai mari.
2. Răspunderea pentru pagube produse vecinilor sau proprietății comune
Proprietarii, chiriașii și orice persoană care acționează în numele lor răspund pentru daunele provocate:
- părților comune,
- instalațiilor comune,
- vecinilor.
Indiferent dacă paguba s-a produs accidental sau prin neglijență, proprietarul este obligat să repare sau să suporte costurile lucrărilor.
Această regulă se aplică identic și în situația avariilor cauzate de lucrări efectuate fără autorizare sau notificare.
3. Comportamentul care afectează buna conviețuire în bloc
Legea protejează confortul și liniștea tuturor. Este interzis orice comportament care:
- împiedică folosirea normală a clădirii,
- provoacă disconfort sever,
- afectează siguranța sau integritatea sănătății vecinilor,
- aduce prejudicii materiale sau morale altor proprietari.
Asociația sau proprietarii prejudiciați pot solicita instanței măsuri, sancțiuni și despăgubiri.
4. Alegerea, schimbarea și responsabilitățile conducerii asociației (Actualizat 2024–2025)
Conducerea asociației – președintele, comitetul executiv și cenzorul – este mandatată de Adunarea Generală și are obligația de a administra transparent fondurile și activitatea imobilului.
Actualizări recente importante:
✔ 2024 – ÎCCJ
S-a stabilit că modificarea nominală a conducerii (schimbarea președintelui sau membrilor CEX) nu necesită automat înregistrare la judecătorie, decât dacă modifică elemente definitorii ale statutului.
✔ 2025 – Clarificări privind limitele deciziilor
Președintele sau comitetul executiv nu pot modifica unilateral cheltuielile de întreținere, bugetul sau cotele de contribuție.
➡️ Orice majorare sau schimbare trebuie votată de Adunarea Generală.
Aceste interpretări protejează proprietarii de abuzuri și obligă conducerea să respecte voința colectivă.
5. Transparența financiară și obligațiile asociației
Legea impune proceduri clare pentru gestionarea banilor:
- afișarea datelor de identificare ale asociației la intrare (inclusiv cod fiscal),
- existența unui cont bancar al asociației,
- actualizarea și accesul la registrul fondului de rulment și de reparații,
- emiterea de adeverințe / situații de plată la cererea proprietarilor,
- evidențierea distinctă a penalităților și a datoriilor de bază.
Din 2025, asociațiile au și obligații fiscale noi:
➡️ Raportarea facturilor prin sistemul RO e-Factura a devenit obligatorie , iar nerespectarea termenelor poate atrage sancțiuni.
6. Vânzarea apartamentului și adeverința de la asociație
Pentru a vinde un apartament, legea impune obținerea unei adeverințe din partea asociației care atestă:
- plata la zi a întreținerii,
- sau existența unei datorii exacte și actualizate.
Notarul nu poate autentifica vânzarea fără acest document.
➡️ Dacă există datorii, tranzacția poate continua doar dacă noul proprietar acceptă prin contract preluarea restanțelor.
O administrare corectă, transparentă și participativă reduce conflictele și crește valoarea imobilului. Pe scurt:
- proprietarii au dreptul la transparență și decizie,
- asociația are obligația să administreze corect și să informeze,
- respectarea legii protejează întreaga comunitate.
