1. Ce sunt veniturile din chirii ale asociației?
Asociația de proprietari poate obține venituri proprii prin închirierea sau concesionarea unor spații aflate în proprietatea comună a imobilului:
- spații tehnice (boxe, uscătorii, subsoluri)
- acoperișuri sau fațade (pentru antene GSM, panouri publicitare, echipamente tehnice)
- spații pentru magazine sau birouri (dacă sunt în proprietate comună)
Conform art. 66 alin. (1) lit. h) din Legea nr. 196/2018, administratorul are obligația:
„să încaseze și să evidențieze veniturile obținute din exploatarea proprietății comune și să le utilizeze potrivit hotărârii adunării generale a proprietarilor.”
2. Cum se repartizează aceste venituri?
Veniturile din chirii NU aparțin unui singur proprietar, ci întregii asociații.
Legea nr. 196/2018, art. 70, spune:
„Toate veniturile obținute din exploatarea proprietății comune, inclusiv veniturile din dobânzi bancare, aparțin asociației de proprietari.”
Există mai multe modalități de utilizare, în funcție de hotărârea Adunării Generale:
1.Alimentarea fondului de reparații
Cea mai des întâlnită variantă: sumele din chirii se acumulează în fondul de reparații al blocului repspectiv sau a intregii asociatii. Astfel, se reduce necesitatea colectării suplimentare de la proprietari.
2. Fonduri speciale modernizări
Prin hotărâre A.G.A., sumele pot fi direcționate într-un fond distinct pentru investiții (ex: interfon, camere de supraveghere) pentru modernizarea si reabilitarea condominiilor.
Important: Decizia de repartizare se ia prin Adunarea Generală și trebuie consemnată într-un proces-verbal.
3. Baza legală
- Legea 196/2018, art. 64 alin. (1): „Asociația de proprietari poate obține venituri din exploatarea proprietății comune, venituri care se constituie în fonduri speciale ale asociației, potrivit hotărârii adunării generale.”
- Legea 196/2018, art. 66 alin. (1) lit. h): „Administratorul este obligat să încaseze și să evidențieze separat veniturile obținute din exploatarea proprietății comune.”
Anul fiscal și exercițiul financiar al asociației de proprietari este anul calendaristic. Excedentele anuale rezultate din execuția bugetelor de venituri și cheltuieli, rămase neutilizate la finele exercițiului bugetar, se reportează în anul următor cu aceeași destinație.
- Proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv fundamentează și prezintă Adunării Generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparații, care se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari. Fondul de reparații este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creșterea calității ambiental-arhitecturale a construcțiilor, precum și pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune.
- Sumele încasate pentru constituirea fondului de reparații se depun, în conformitate cu prevederile prezentei legi, în contul asociației de proprietari prevăzut la art. 20 alin. (1).
- Pentru încasarea fondului de reparații, administratorul eliberează chitanță nominală separată.
4. Întrebări frecvente
- Banii din chirii se împart direct către proprietari?
Nu. Conform legii, ei aparțin asociației și se folosesc pentru reparatii si modernizari. - Trebuie plătite impozite pentru chirii?
Veniturile din închirierea spațiilor din proprietatea comună sunt considerate venituri neimpozabile dacă sunt folosite pentru întreținerea și repararea proprietății comune, pentru eficiența clădirii etc. - Administratorul poate decide singur destinația banilor?
Nu. Destinația veniturilor se stabilește exclusiv prin hotărâre A.G.A.
Concluzie
Veniturile din chirii reprezintă o resursă valoroasă pentru asociațiile de proprietari, care poate reduce presiunea financiară asupra locatarilor.
Cheia este transparența și respectarea hotărârilor Adunării Generale, astfel încât toți proprietarii să beneficieze corect de aceste sume.
